2023年4月10日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第一季度深圳房地产商场回忆与展望》，解析深圳商业地产商场最新展开情况与趋势。

　　作为重启敞开后的首季，2023年第一季度深圳商业物业商场现已初现复苏痕迹。优质写字楼商场租借需求安稳，吸纳量近10万平方米，空置率继续改进，金融和科技继续连任需求前两位，商场租借心情体现活泼，租借问询量和带看量显着增多。优质零售物业商场方面，实体商业消费动能回归带动存量物业活泼进行餐饮业态的调改，优质零售与首入品牌入市令商场品牌层次与招引力更上层楼，租金完成了止跌回稳。高标仓商场疫情期间积压的物流需求在国门重启敞开后得以开释，商场空置率进一步下降，租金安稳上涨。优质工业园商场继续去化，零售买卖与科技板块需求体现活泼。大宗买卖商场坚持生机，成交额虽环比下降但仍显充分，成交物业更为多样化，商业反超写字楼成为成交主力。

　　2023年首季并未录得新增供给入市，年内新项目首要会集在二季度。全体商场租借需求安稳，空置率继续改进，租借商场心情活泼。单季新增吸纳量9.7万平方米，环比根本相等，但较前史同期有较为显着的距离，商场仍处于缓慢康复中。在无新增供给交给的情况下，商场的继续去化令空置率继续改进，环比下降0.6个百分点至18.2%。金融与科技板块需求对调后，以37.4%的需求占比从头回至第一，首要奉献自某大型证券企业的搬家需求，并带动证券类新租需求占全市份额高达12%。此外，来自金融职业中的稳妥、金融科技以及其他金融服务中的财富办理需求体现也较为活泼。而科技板块以16.7%的需求占比位列第二位，软件系统开发和途径互联网板块需求占比参半，一起支撑科技工作需求添加。值得一提的是，某外资科技巨子企业本季在深业上城T1租借了6,000平方米用来展开其研制事务。以法令和供给链办理为主的专业服务以12.5%的需求占比成为商场的第三大需求驱动。

　　搬家需求仍然主导商场，占比为67%，其间约4成来自晋级搬家。新建立需求在本季录得显着上升，占比为22%，首要来自外地来深的律所、疫情后回归的留学教育类以及外地来深展开的金融企业的扩张。本地企业仍然是需求主力，占比超6成，在国内企业在深扩张脚步加速的情况下，国内企业需求占比环比提高7个百分点至29.9%。

　　本季华强北和后海片区为全市奉献了首要的吸纳量，首要来自科技及电子企业的新租和扩租推动。

　　租金方面，在租借需求回暖实地落地前，业主仍然连续2022年的租借优惠战略，令全市均匀租金环比小幅跌落0.2%至每月每平方米184.4元。但与此一起，商场有监测到少数租金添加的项目事例，开释了商场复苏的活泼信号。

　　世邦魏理仕深圳参谋及买卖服务部 工作楼负责人吴洋表明：“未来六个月，供给端来看，将有近百万平方米的新增供给入市，过半会集在二季度，会集散布在前海和深湾超总两大片区。着眼需求端，疫情方针优化后企业扩张方案重启将连续开释租借需求落地，令商场需求步入上升通道。其间，不动产私募基金企业类的新设需求估计会跟着试点的发动而添加，外资企业在深圳的扩张行为也将跟着国门重启、经济向好而不断添加。归纳供需两头，密布交给的新增供给将导致全市和前海的空置率小幅升高，但商场吸纳量环比将有较为显着的添加，商场均匀租金估计将在安稳或小幅下降两者之间徜徉。”

　　一季度录得一个新项目入市，为坐落罗湖4.3万平方米的万象城三期，该项目由底商改造而成，高零售占比且定位小众潮流，为商场引进了很多的优质及首入品牌，入驻率体现杰出。

　　需求方面，单季共录得1.6万平方米的新增吸纳，受单个项目影响全体商场空置率环比虽有微升，但仍然在4.7%的低位运转。

　　受新项目带动，单季零售业态占比同等到环比别离上升了20和10个百分点，仍然连续了一直以来以服饰和珠宝配件为前两大需求的态势。其间服饰类新租借需求占比为19.1%，品牌不光包含国内连锁女装、潮牌，并且还有来自于美国、法国和日本的国际品牌。珠宝配件品牌为全市奉献了11.0%的需求，除热度继续的传统珠宝品牌周大福、谢瑞麟和老凤祥外，美国钻石品牌Tiffany&Co.也在深圳开出了第二家店。此外，相同受新项意图带动，运动品牌在本季体现不俗，共录得22个品牌入市，全市需求占比为8.9%，其间New Balance和安踏均开出3家，Descente开出2家。

　　餐饮业态需求季内体现安稳，存量项目活泼引进餐饮品牌进行租户调改。跟着全面铺开后人们实体消费的回归，餐饮扩张体现活泼且更为多元，中餐、简餐、特征餐饮、甜品及茶饮店的扩张力度适当。中餐方面，李师傅脆肚开出两家，而海门鱼仔和南乡也开出了在深圳的第二家门店。简餐方面，最为活泼的是老碗会晤馆，季内开出三家门店。特征餐饮方面，湘辣辣现炒黄牛肉、海南鸡饭和大渔铁板烧均有开出。茶饮方面，仍然来自传统茶饮品牌的扩张，霸王茶姬和奈雪的茶别离开出两家。

　　汽车品牌的扩张力度有所减缓，季内仅录得10家店肆新开，同比和环比下降较为显着，首要原因在于新能源汽车品牌的竞赛导致的优胜劣汰以及新能源车企关于收益的更高寻求。本季仍然在购物中心扩张的汽车品牌有沃尔沃、蔚来、群众、LOTUS、阿维塔和抱负。

　　跟着全面重启后线下消费的逐渐回归，业主商场决心不断增强，商场均匀租金在本季完成了止跌回稳，均匀租金坚持在每天每平方米19.8元。

　　世邦魏理仕我国区战略参谋部商业咨询负责人钟廉军表明：“未来六个月，新增供给仍然较为密布，估计将有超70万平方米的新增供给入市。数年以来的充分供给令新入市项目刻画了共同的竞赛优势，一方面不断为商场注入新的品牌元素，另一方面也带动了深圳商圈的提质晋级及多点兴隆。超深活中心的入市将引进很多米其林餐厅品牌，在推升深圳餐饮业态层级的一起，也完成了深超总片区的商业从无到有的打破。而万丰海岸城和百佳华·佳漾汇的新参加也将令沙井商圈规划更上一个台阶。与此一起，竞赛之下，存量项意图调改也更为活泼，估计未来将看到更多的轻奢、潮流和高化品牌入市，作为提高购物中心竞赛差异化的利器。跟着新项目、新元素的引进以及存量物业在全面重启后人们实体消费回归情况下的租户晋级，使餐饮品牌将更趋高端和多元化，也将成为购物中心调改最活泼的业态挑选。全体商场来看，受密布交给的新增供给影响，商场的空置率将有小幅上升，但估计仍然处于低位;在消费逐渐复苏的带动下，均匀租金将稳中有升。”

　　国门敞开后物流途径的畅通令保税仓的出货频率添加，原本在疫情期间囤积的货品得以离岸，带动第三方物流成为本季的首要需求来历。此外，以生物医药和电子产品为主的制作业也为全体商场奉献了不俗的需求。旺盛商场需求带动于上个季度新交给的项目在本季完成了入驻率的大幅提高，并由此带动全体商场空置率环比下降1.1个百分点至0.7%的极低水平，全体商场仍然呈现极度的求过于供。租金方面，极度求过于供推动商场均匀租金坚持安稳添加，环比添加0.6%至每月每平方米48.9元。

　　东莞高标仓商场在一季度录得了一个新项目交给使用，为坐落东莞西的20万平方米的普洛斯新沙物流园，新项目去化杰出。与此一起，存量项目也录得了不俗的去化，带动全体商场空置率显着改进，环比下降6.9个百分点至2.5%的商场低位。着眼需求，时节首要需求来自第三方物流和制作业，季内录得日本某闻名第三方物流公司在新入市项目中租借了近4万平方米的优质仓储空间用于辐射深圳和东莞麻涌。全体商场均匀租金在安稳需求的带动下环比添加1.0%至每月每平方米48.3元。

　　惠州第一季度没有录得新增供给入市，全体商场需求改变不大，全体空置率环比相等，坚持在7.0%。季内少数的新租借需求首要来自第三方物流。在全体商场空置率相对较低的情况下，商场均匀租金环比继续添加0.8%至每月每平方米36.9元。

　　世邦魏理仕深圳参谋及买卖服务部工业地产负责人陈剑锋表明：“未来六个月，求过于供仍然将继续。需求方面，跟着国门重启，疫情期间积累的货品出口需求将进一步开释。制作业企业进出口合同的安稳推动以及疫情期间国外人群跨境购物习气的养成，将推动第三方物流、制作业和跨境电商需求继续添加。而人口在疫情方针优化后的不断回流也将使得电商零售需求的水涨船高。全体商场将仍然呈现极度的求过于供态势，空置率极低、租金安稳上涨将成为商场运转的常态。此外，跟着深圳城市更新的推动以及业主出于更高出资报答的考量，部分项目或会进行功用转化，然后使得商场有用供给进一步紧缩，加重商场的求过于供。在此情况下，会呈现部分高标仓的租户需求转向非高标仓、乃至周边城市以服务深圳的配送系统，需求外溢至东莞和惠州的现象依将连续。东莞方面，未来六个月，估计将有一个坐落东莞东的33万平方米的高标仓入市，新项目入市首季估计将推升商场空置率时间短升高。与此一起估计来自电商、第三方物流和制作业的需求的安稳添加将带动东莞均匀租金的继续添加。而惠州高标仓商场在未来六个月将迎来供给小顶峰，估计将有63万平方米的新增供给入市，首要散布在惠城和博罗两大片区。受新增供给影响，商场空置率估计将被推升。”

　　深圳优质工业园商场单季共录得1.6万平方米的净吸纳量，同等到环比均有所削减。因无新增供给入市，在需求带动下，全体商场空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。

　　需求首要奉献自研制园区，以深圳本地企业搬家为主，首要来自零售买卖、科技及专业服务，需求占比别离为41.9%、11.7%和5.9%。其间零售买卖需求以电子产品买卖企业为主，而科技细分需求集合于软件与信息服务板块，专业服务则以企业办理类的咨询公司租借居多。与此一起，工业写字楼也录得了少数去化，以科技和专业服务业需求为主，其间科技板块以36.4%的占比位居首位，软件开发及律所类企业扩张活泼。而厂房子商场的需求则首要源自电子产品和充电桩制作企业的扩张。

　　商场均匀租金环比相等，停留在每月每平方米98.2元。不同类型子商场租金体现分解，厂房类园区得益于长租约效应，租金环比上涨0.6%至每月每平方米49.2元。研制工作园区租金季内坚持安稳。而工业写字楼商场因业主继续延用2022年租金优惠方针，均匀租金环比下调0.1%至每月每平方米149.1元。

　　世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬表明：“未来六个月，估计将有近30万平方米的新增供给交给，首要来自研制工作和工业写字楼两大子商场。其间研制工作的新增供给集合在龙岗的大运片区，而工业写字楼的新项目则首要来自梅林。受新增供给影响，商场空置率将有所上升。需求方面，估计来自买卖、科技和医药和生命科学板块的需求将坚持安稳上涨。此外，跟着深圳市发布的《关于进一步支撑中小微企业纾困及高质量展开的若干办法》中关于中小微企业的税收优惠、降费降缴、下降融贷本钱等一系列扶持办法的发布，叠加工业上楼方针的推动，估计研制工作和厂房类物业的租借需求将得到进一步提高，均匀租金也因而完成稳中有升。”

　　深圳大宗买卖商场在一季度仍然坚持了必定的活泼度，共录得10宗买卖，买卖总额合计人民币13.8亿元，成交物业类型多样化，包含工业、写字楼和商业。尽管成交宗数较多，但成交总额环等到同比下降较为显着，全体商场心情仍在逐渐修正中。

　　不同于以往季度的是，商业为本季的成交主力，买卖额占比为44.1%，共录得六宗买卖，均坐落佳兆业城市广场，买卖总额合计人民币6.1亿元。写字楼成交位列第二，共录得3宗成交总额为人民币4.6亿元，买卖额占比为42.3%，首要来自新建或在建的散售型项意图购买，购买意图均为自用。此外还录得了一宗坐落宝安区的工业厂房的买卖。从成交方法来看，本季的一切成交均以财物买卖的方法达到。

　　商场参加主体方面，季内的卖家以大型的开发商为主，包含华润、华裔城和佳兆业，首要经过出售存量和增量物业来完成资金回笼。而从买方来看，企业买家仍然是主力军，写字楼的自用买家首要来自于本地与外地的科技公司。

　　世邦魏理仕深圳出资及本钱商场部董事周丹婷表明：“未来六个月，工业和物流类新经济财物，凭仗长线安稳的租金添加将仍然是出资者在深圳出资最为热心的物业类型。此外，尽管关于房地产一系列利好方针的发布令部分开发商的资金情况得到了好转，但有部分开发商仍然面对资金压力，有财物出售的志愿，一起写字楼和购物中心多年来的密布供给也添加了这两类财物出售的数量。而跟着REITs扩募敞开，购物中心和百货商场作为消费基础设施归入REITs将令此类物业的大宗买卖志愿日渐增多。另一方面，深圳依托杰出的城市展开前景和链接海内外的优势展开途径也将不断招引自用型买家，乃至组织出资者，也将带动写字楼类物业大宗买卖的继续活泼。”

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